אפריל, 2017
בניית מרפסות? הרחבת מרפסות? עושים זאת חכם!
בוקר אחד, קמתם וראיתם בפתח הבניין של שכניכם שלט גדול ויפה ובו רשום בין היתר – "בבניין זה יבוצעו עבודות של בניית מרפסות" עברו מספר חודשים והנה התחילו בבנייה וחשקה נפשכם במרפסת כזו! מה עושים? למי פונים? איך עושים זאת חכם?
ראשית, יש לכנס אסיפה כללית של כל בעלי הדירות בבניין ולהעלות את הנושא לסדר היום. לאחר שניתנה הסכמת הדיירים בהתאם לתקנון המוסכם (במידה ונרשם כזה – יש לבדוק בטאבו) ואם לאו, הסכמה של 75% מבעלי הדירות שלהם 2/3 מהרכוש המשותף, יש לבחור נציגות מטעם כל הדיירים להמשך טיפול וקידום העניין.
לאחר מכן, יש לפנות למשרד עורכי דין העוסק בתחום הנדל"ן, ובניית מרפסות ומקרקעין לשם שכירת שירותיו המשפטיים, כמפורט בהמשך, ובמקביל יש לפנות ולקבל הצעות ממספר קבלנים, אשר מתמחים בבניית תוספות של מרפסות לבניינים ובהרחבת מרפסות קיימות.
יש לבדוק את הקבלן
נציין ששיטוט באתר האינטרנט של הקבלן אינו יכול להיחשב כבדיקה רצינית, אלא יש, בין יתר הבדיקות, לקבל ממנו רשימת פרויקטים, בסדרי גודל דומים לשלכם ואף יותר עם עדיפות לפרויקטים של בניית מרפסות שהקבלן ביצע ויש לבדוק אותם. לא להתעצל, סעו לאותם הפרויקטים, ראו בעיניכם, דברו ושאלו את השכנים בהם הקבלן ביצע את העבודות אודות הקבלן, עבודתו, עמידה בלוחות הזמנים, איכות וכו'. כמובן שיש לדבר עם מספר שכנים ולא רק עם אלה שהקבלן מסר את פרטיהם, ממש כך, בנוסף יש לבדוק האם הקבלן מופיע ורשום במרשם הקבלנים.
לאחר שהבדיקות הניחו את דעתכם, ובחרתם את הקבלן אתו אתם מעוניינים להמשיך ולהתקשר ודיירי הבניין אישרו את בחירתו, יש לפנות לעורך הדין מטעמכם בכדי שייצגכם וילווה אתכם משפטית בהתקשרותכם עם הקבלן שבחרתם.
זכרו – לא חותמים על שום מסמך / נייר / מסמך הבנות / זיכרון דברים או כל מסמך אחר בכל שם אחר ובוודאי שלא משלמים שום תמורה לקבלן בטרם נערך ונחתם הסכם מפורט עבור בניית מרפסות ע"י ובאמצעות עורך הדין מטעמכם – מטעם הדיירים, עם הקבלן והכל בהתאם לתנאים שיקבעו בהסכם.
זכרו – עורך הדין של הקבלן לא מייצג אתכם!
הליווי המשפטי עבור בניית מרפסות של עורכי הדין מטעמכם, יבוצע בשלושה שלבים:
- השלב הראשון – בדיקת רישוי הקבלן, ניהול המשא ומתן המשפטי, עריכת ההסכם, כאשר בהסכם יש לתת ביטוי לתוצאות בדיקותיכם כמפורט לעיל ולבדיקות נוספות, לרבות צירוף מסמכים רלוונטיים כנספחים להסכם והנדרשים בעניין, כך בין היתר:
- האם הקבלן מופיע ורשום במרשם הקבלנים? יש לבדוק את סיווגו הקבלני והאם רישיונו הקבלני תקין?
2. האם הוגשו כנגד הקבלן תביעות? בגין מה?
3. קבלת ערבות בנקאית מתאימה.
4. קבלת לוח זמנים בניית מרפסות מפורט שיאושר ע"י מפקח מטעמכם.
5. התייחסות לאיחורים מטעם הקבלן – סנקציות, שיפוי וכו'.
6. קבלת מפרט טכני סופי.
7. קבלת ביטוחים מתאימים כתנאי לקיום הוראות ההסכם.
יובהר, כי הרשימה שלעיל אינה מלאה ואינה ממצה וניתנה לשם הדוגמא בלבד היא אינה כוללת את כל הבדיקות ו/או המסמכים ו/או הנספחים שיש לקבל כחלק מההסכם עם הקבלן.
- השלב השני – לאחר חתימת ההסכם:
רצוי שכספי התמורה המוסכמת יאספו בסמוך לאחר חתימת ההסכם ויוחזקו בחשבון נאמנות שינוהל על ידי עורך הדין מטעמכם. הדבר יסייע גם לקידום ביצוע בניית מרפסות בהתאם ללוח הזמנים, שכן הקבלן או ועד הבית, לא ידרשו לרדוף אחרי הדיירים לצורך קבלת התשלום בכל שלב ושלב, ומצד שני – הכספים ישוחררו רק בהתאם למדרג התשלומים הקבוע בהסכם ובכפוף להוראות המפקח מטעמכם ולאחר קבלת אישור לשחרור התשלום מאת הנציגות שנבחרה וכו'.
עורך הדין שתשכרו יעניק לכם מטריה משפטית.
במקביל הננו ממליצים שתשכרו מפקח בניה מוסמך, אשר יפקח על עבודות בניית המרפסות בהיבט הביצועי ויאשר לעורך הדין כי הקבלן ביצע כדבעי כל שלב ושלב בפרויקט, לצורך שחרור חלק התמורה המגיע לו בגין כך. בסופו של יום אתם רוצים שהבניה תהיה בטיחותית ותקנית ועל כן ישנה חשיבות רבה לשכירת שירותיו של מפקח מנוסה.
- השלב השלישי – תיקון רישום הבית המשותף בטאבו :
לאחר שהעבודות הסתיימו, יש לתת ביטוי לשינוי המהותי שביצעתם בבניין, גם במרשם הדירות בטאבו, שכן יש להצמיד את המרפסות לדירותיכם. זוהי פעולה משפטית נוספת, במסגרתה יש להכין תשריט על ידי אדריכל, שמשקף את המצב החדש בבניין לעומת המצב הישן וכן להכין מסמכים משפטיים מתאימים.
אם כן, בניית מרפסות בבניין או הרחבת מרפסות קיימות משדרגת את איכות החיים ומשביחה את ערך הדירה, אך זכרו ועשו זאת חכם, עם אנשי מקצוע שילוו וייצגו אתכם ורק אתכם! מבלי שיהיו בניגוד עניינים – אנשי המקצוע של הקבלן אינם מייצגים אתכם.
לעוה"ד שרון חומרי ניסיון רב בתחומי המשפט השונים בכלל ובתחום המקרקעין בפרט.
לשאלות ולהבהרות בעניין, ניתן לפנות לעו"ד שרון חומרי בטלפון 03-5075170 ו/או במייל h.sharon@012.net.il
יובהר, כי הדברים שמובאים לעיל בנושא בניית מרפסות או הרחבת מרפסות, ע"י עוה"ד, אינם מהווים תחליף לייעוץ משפטי וכי ההסתמכות על המידע שנמסר על ידי עוה"ד הינו באחריות המשתמש בלבד, וכי המאמר וההמלצות שבו, שניתנות ע"י עוה"ד אינן ממצות, אינן בגדר חוות דעת משפטית וכי הן מבטאות התרשמות ראשונית שאין בצידה כל אחריות מקצועית, ראוי לפנות לעורך דין ולהציג בפניו את מלוא המידע והמסמכים הדרושים בעניין.